【商业物业】京北最大百货商厦将停业 北辰退出零售经营业务

    京北最大百货商厦将停业 北辰退出零售经营业务

距离北辰购物中心北苑店转手不足半年，曾作为京北地区规模最大百货商厦之一的北辰亚运村店也将停业。近日，北辰购物中心亚运村店贴出公告，宣布该店由于经营调整，将于2018年1月8日停止营业。这是北京北辰系购物中心的最后一店，此前北辰商业已有三家商业物业停业转型。专家认为，北辰正逐渐退出零售经营业务，专注打造物业经营板块，但近期存量商场改写字楼扎堆，需注意市场饱和度。

北京最后一店停业

传出2018年1月8日停止营业消息不久，北辰购物中心亚运村店内已经有了明显的撤退痕迹。12月3日，北京商报记者看到，二层化妆品鞋品和三层女装柜台，都有三到四家店铺撤掉货架和品牌产品，搬离购物中心。

一位经营儿童服饰的销售表示，因为商家与该购物中心的合同都是12月底到期，所以大家会陆续在12月底之前撤出北辰购物中心，“从此以后再也没有北辰购物中心了”，这位销售人员言语中略带落寞。不过，这种零星进行的撤店，尚未影响到该购物中心的客流量，甚至因为即将撤离，部分商家给出了5折甚至3折的大幅折扣，引来了更多的消费者，一层超市、四层女装和五层儿童及运动品牌区域，都出现了客流量的一个小高潮，但北京商报记者注意到，大部分前来购物的，都是中年消费者。

针对会员积分和预付卡，北辰也贴出了处理方案公告。自2017年12月21日起，消费者可到购物中心办理退卡，退卡将于办理退卡手续次日起10个工作日内，到达退卡人的工商银行储蓄卡内。此外，北辰购物中心停业后，未消费的电子券在2018年4月30日前可进行等价值指定礼品兑换，逾期积分清零。不过，退卡有较为严格的规范，北京商报记者向商家了解到，预付卡的姓名必须与本人相符合才可以退卡，现在已经有部分消费者在三层办公区登记，具体退款还得等到12月21日以后。

北辰购物中心亚运村店是是北辰实业旗下北辰商业所经营的商业物业，商业经营方式以联营为主，出租、自营为辅。购物中心共有5层，一层是北辰购物中心的超市，二层主要经营鞋品、珠宝、化妆品、箱包以及眼镜等，三层以女装和配饰为主，四层多位男装和内衣品牌，五层为儿童服饰及用品、床品、运动休闲服饰、小家电和美食城。

亚运村店是北辰系购物中心在北京布局的第一家店，也是最后一家店。此前，北辰购物中心还经营着北辰时代生活广场店、北辰时代名门百货店和北辰购物中心北苑店，但在近两年相继被关闭，其中，北辰时代购物中心北苑店变身“上品+”，由上品折扣整租并进行更新改造，成为上品进军互联网城市奥莱的首家旗舰店。

转型写字楼

闭店的消息已经证实，下一步转型方向还尚未清晰。但多位商户、工作人员向北京商报记者表示，此次关停并非调整改造，很可能转型写字楼而非购物中心业态。

在商场五层的家电区域，一位商户向北京商报记者表示，商场给出的停业理由是经营调整和装修，“但实际上并不是因为经营效果不好闭店，而是因北辰购物中心的上级领导原因决定闭店，至于以后发展方向是否还开购物中心，听消息说几率不大。”

对于店铺接下来将去往何处，这位商家表示，自己的店铺由总公司负责，在12月合同到期的时候由总公司安排具体分配哪个区域或者商场，但这几年电子产品在购物中心的销量并不好，收益一般。北京商报记者观察到，虽然其他店铺有少量消费者驻足观看或购买，但该电子产品店内没有一位消费者。

商场一楼服务台人员也表示，集团上级已经明确2018年1月7日停业后，不会再开成购物中心，“具体会变成什么，需要根据国务院国有资产监督管理委员会的安排，集团内部都还不清楚具体方向。”

一位北辰集团停车场保安很肯定地向北京商报记者表示，北辰购物中心将转型写字楼，虽然北辰购物中心开业已有多年，但是北辰集团主要以地产、写字楼为主，且这些年集团在购物中心方面并不挣钱，所以打算把北辰购物中心改为写字楼，不再从事商场百货方面的业务。

北京商报记者注意到，北辰实业持有并经营的物业涵盖了会展、酒店、写字楼、公寓和购物中心业态，面积超过 127 万平方 米，其中120万平方米均位于北京亚奥核心区，包括国家会议中心、北京国际会议中心、北辰洲际酒店，均与北辰购物中心系出同门。

对于北辰购物中心下一站具体转型何方，北京商报记者尝试采访集团方面，因周末原因，截至发稿，并未取得联系。

收缩零售板块

尽管大多数猜测都集中在宏观调控上，但不可否认的是，北辰购物中心亚运村店正失去竞争力，采访中，部分消费者用“暗淡”、“疲惫”、“风格老旧”来形容这个在1997年扩建改造之初，创造出30%年均投资回报率和“北辰现象”的昔日强者。

北辰购物中心的老去，从年报业绩可见一斑。根据10月27日北辰实业发布的2017年第三季度报告显示，2017 年 1-9 月，商业业态项目实现总经营收入 14,573 万元。据2016年三季度报显示，上年同期商业业态实现总经营收入 17,983 万元，同比下滑19%。这种接近20%的下滑幅度，自2014年起，连续出现在北辰实业有型物业的业绩报告中。而在2013年之前，这个数据仅为个位数。“现在的商场，要做电商无法做到的高级服务，深度挖掘体验以及延伸线上明星产品的价值，传统商场不转型就只能死掉。”北商研究院特邀专家、北京商业经济学会常务副会长赖阳指出。

在2017年中期年报中，北辰实业也正视了这个问题，“商业物业受经济增速放缓、电商冲击的叠加影响。”有报道称，北辰实业总经理李伟东曾在8月17日香港召开的2017年中期业绩发布会上公开表示，扭转下滑的趋势还是比较艰难，所以北辰在商业物业上的策略还是选择逐步退出，重点是发展物业与投资物业。

中国购物中心产业资讯中心主任郭增利认为，北辰关停北京最后一家购物中心，意在收缩零售板块，回归了房地产商和物业经营的角色，将物业运营工作交给专业运营商，更多以物业合作的方式开发，享受业主的租金收入，不再培养自己的运营团队去直接做运营。“北辰正在慢慢形成主营业务的清晰化，在战略上更多倾向于物业经营。它本质上是一家地产公司，更多是通过打造物业，获得资产价值，不同于通过物业运营获得商业经营价值的王府井。”

写字楼扎堆存隐患

转型写字楼，对正在老去的北辰购物中心来说，是一个稳妥的选择。据2017年第三季度报显示，前三季度，北辰商业业态收入1.46亿，会议中心5.7亿，写字楼5.2亿，酒店5.9亿，商业业态在北辰整个布局中占比不足8%。

北京商报记者在安居客搜索发现，同处亚运村的北辰时代大厦日租金10元/㎡，距离北辰购物中心直线距离不足2公里的盘古大观可达到13元/㎡/天，在整个北京写字楼租赁市场属于中上水平。北辰实业也在2017年半年报中指出，虽然北京市写字楼市场受供应量增长和吸纳量放缓的双重影响,空置率小幅上升,但租金水平相对稳定，维持在高位。

郭增利指出，转型写字楼，这是目前很多企业在进行存量改造时热衷的方式，北京商务氛围比较强，写字楼投入小、不复杂，收益较商场租金高。但需要警惕的是，近期存量商场改写字楼扎堆，可能势头太猛，各个行业都有一定的市场承受能力，写字楼也会有自己的市场容量和饱和度，这会带来一种新的风险和压力。

纵观北辰购物中心亚运村店停业后的亚奥商圈，购物中心业态目前仅剩下新奥购物中心、亚运村华堂和天虹新奥店。2017年年初，华讯股份完成了对飘亮购物中心的收购，并承担飘亮购物中心15亿元人民币的负债。郭增利认为，亚奥商圈本身区域优势良好，既有高端消费人群，又有鸟巢水立方这种旅游景点，但是一直以来缺乏龙头的带动，有明显的多点布局特点，实际上是以社区消费为主，在和周边商圈竞争时，消费力被周边更小的区域商圈蚕食，并未形成区域商圈影响力。好消息是，随着新奥购物中心的发展，有望成为亚奥商圈的龙头，可能会带动整个商圈的发展。

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